الامارات 7 - - بلغ إجمالي قيمة رهونات عقارات دبي منذ التعافي من الأزمة العالمية العام 2011 وحتى نهاية النصف الأول من العام الحالي 366.6 مليار درهم (لا تشمل رهن البيع المؤجل ورهن حق المنفعة)، وفق دراسة حديثة لشركة عقارات دبي (aqaratdubai.ae) المتخصصة في الاستشارات العقارية والتي توقعت ارتفاع قيمة الرهونات العقارية في دبي من 30.6 نهاية النصف الأول إلى أكثر من 63 مليار درهم نهاية العام.
وأكدت الدراسة التي أصدرتها الشركة بعنوان (محركات الرهن العقاري في سوق عقارات إمارة دبي) وحصلت الاتحاد على نسخة منها ،على وجود أكثر من 13 محركا فاعلا في تزايد نشاط سوق الرهن العقاري في سوق عقارات الإمارة .
وقالت إن تلك المحركات تلعب بشكل مباشر وغير مباشر دورا مهما في تنامي سوق الرهن وهي الاستقرار المالي في الدولة، والتنويع الاقتصادي، والإنفاق الحكومي وخطة دبي 2021، والنمو السكاني، والمناخ الاستثماري، وإكسبو 2020، والتشريعات والقوانين، وتوجهات صناعة التطوير العقارية، والملاءة المالية للشركات والأفراد، وتوجهات المستهلكين أفرادا وشركات، وتطور سياسة الإقراض، وتبني التقنيات الحديثة.
وأكد دينيس خاجيموراتوف الشريك المؤسس لشركة (عقارات دبي aqaratdubai.ae) لـ «الاتحاد» أن تلك المحركات وراء بلوغ إجمالي الرهونات العقارية في دبي أكثر من 366.6 مليار درهم ما بين 2011 وحتى نهاية النصف الأول من سنة 2017 الحالية وهي الفترة المتعارف عليها من بدء التعافي من الآثار الجانبية للأزمة المالية العالمية التي تسببت بها سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة عام 2008 إلى فترتنا الراهنة.
وحول وضع السوق العقارية وعلاقتها بحركة الرهن، أكد أن الأسعار ظلت مستقرة في دبي خلال 2016، وذلك بعد عملية التصحيح في أسعار العقارات السكنية خلال عامي 2014 و2015، لافتاً إلى أن الإقراض العقاري للبنوك ارتفع بنسبة 10% في العام 2015.
وقال إن دولة الإمارات تحتفظ باحتياطات مالية قوية وقطاع مصرفي قوي، يساعدها على توفير بيئة استثمارية آمنة، تكفي الحكومة للاستمرار في توفير التمويل اللازم لكافة مشاريعها، والوفاء بالتزاماتها المالية، والإنفاق في موازناتها العامة دون تعثرات مالية.
وقال دينيس خاجيموراتوف إن نسبة نمو الحجم الإجمالي للرهونات العقارية في 2011 إلى 2016 بلغ 106% وهذا السقف من النمو لم يتحقق من دون تلك المحركات بعضها أو كلها. وتؤكد الدراسة أن تلك المحركات ستشهد هي الأخرى تباينا في التأثير على سوق الرهن العقاري بسبب عوامل أخرى تؤثر بشكل مباشر وغير مباشر عليها.
1 الاستقرار المالي في الدولة
واستندت دراسة الرهن العقاري إلى تقرير «الاستقرار المالي للعام 2016»، للمصرف المركزي، والذي أوضح أن قروض الأسر المقيمة في الدولة، نمت العام الماضي بوتيرة معتدلة، تصل إلى 5%، لتبلغ بنهاية العام 2016 نحو 347 مليار درهم، مقارنة مع نمو نسبته 10.3% خلال عام 2015، عازياً ذلك إلى تغير طفيف في معايير الإقراض المصرفي للأسر، بجانب تراجع الطلب.
وبين أن القروض الاستهلاكية تشكل 40% من قروض الأسر المقيمة، مواطنين ومقيمين، فيما تستحوذ القروض العقارية على نسبة 30%، بينما تقسم النسبة المتبقية بالتساوي بين قروض السيارات والبطاقات والسحب على المكشوف وغيرها.
فيما توقع تقرير صادر عن البنك الدولي أن تسجل الإمارات نمواً 2.6%سنوياً حتى عام 2019، برغم أن نمو العام الجاري قد يصل إلى 2%بسبب تخفيض إنتاج النفط المتوقع.
وأشار البنك الدولي إلى أن الاستمرار في الإنفاق على مشاريع البنية التحتية بسبب استضافة دبي معرض إكسبو 2020 والإصلاحات المالية والنقدية من العوامل التي تسهم في تعافي معدل النمو. وذكر البنك، في تقريره عن اقتصاد دول مجلس التعاون الخليجي، الذي سوف يصدر بمعدل نصف سنوي، أن النمو سوف يكون مرهوناً بالتخفيض في إنتاج النفط، وتوقع أن يبدأ القطاع غير النفطي في النمو. كما توقع أن يتحسن الفائض في الحساب الجاري في الفترة المقبلة، لكنه لن يصل إلى مستويات ما قبل عام 2014، مشيراً إلى أن مساهمة الصادرات في النمو ليست بالكبيرة في المستقبل القريب والمتوسط. ونوه بتحسن الثقة في الأعمال، وكذلك تحسن القطاع غير النفطي، تمشياً مع الارتفاع في أسعار النفط.
وأشارت آراء مديري المشتريات، التي توضح مدى صحة قطاع الأعمال، إلى نمو أسرع في الإنتاج في الإمارات والسعودية منذ الربع الأخير من العام الماضي.
وامتدح البنك إجراءات تحرير أسعار الوقود في الإمارات، التي كانت رائدة في دول التعاون الخليجي، وتبعتها إجراءات مماثلة في كل من عمان والكويت. كما أشاد بالإجراءات التي يعد لها المصرف المركزي في الإمارات ومراجعة الإطار القانوني للمؤسسات المالية غير المصرفية من أجل الوفاء بشروط اتفاقية بازل 3 لمعايير رأس المال.
وأشاد بتركيز الإمارات على تطوير مصادر الطاقة النظيفة والمتجددة، خاصة الشمسية. وسجل مجمع الطاقة الشمسية في دبي رقماً قياسياً في انخفاض التكلفة في مايو العام الماضي، وتلاها رقم قياسي آخر في انخفاض التكلفة سجلته أبوظبي في سبتمبر الماضي.
2 التنويع الاقتصادي:
وتطبق دبي استراتيجيات اقتصادية للتنويع الاقتصادي التي اتخذتها الإمارات هدفا استراتيجيا تعتزم تحقيقه في غضون السنوات القليلة المقبلة، وتتبنى استراتيجيات اقتصادية مُحفزة على التنويع الاقتصادي، والتي حققت نجاحاً في زيادة مساهمة القطاعات غير النفطية في الاقتصاد الوطني مثل قطاعات: الصناعات التحويلية، والطيران، والسياحة، والمصارف، والتجارة والعقارات، والخدمات، والطاقة البديلة
.وبلغ مساهمة الصناعات النفطية حالياً نحو 30 % من إجمالي الناتج المحلي مقارنة بـ 79 بالمئة عام 1980، وتسير حكومة دولة الإمارات في خطوات ثابتة لزيادة مساهمة هذه القطاعات في الاقتصاد الوطني لتصل إلى 80 %في العام 2021.
3 الإنفاق الحكومي:
وعلى مستوى الإنفاق الحكومي لفتت الدراسة إلى أن الخطط الحكومية في الإنفاق المستمر لتطوير البنى التحتية لم تتوقف بل زادت، ويتواصل الإنفاق الحكومي على مشروعات البنية التحتية في مختلف مناطق دبي وتشمل شبكات الطرق، والأنفاق، وجاءت موازنة العام المالي 2017 (47.3 مليار درهم) لتعبّر عن خطة دبي 2021 والاستحقاقات المستقبلية، إذ يُشكّل ارتفاع الإنفاق على البنية التحتية بنسبة 27% في موازنة 2017 أحد أبرز سماتها، وذلك ترجمة لتوجيهات صاحب السمو حاكم دبي برفع كفاءة البنية التحتية لدبي وجعلها الوجهة الأولى للإقامة والسياحة وممارسة الأعمال التجارية بمختلف القطاعات.
وكان لاهتمام دبي بالبنية التحتية وتطويرها المستمر أكبر الأثر في حصول دولة الإمارات على مركز متقدم عالمياً في المؤشرات الدولية ذات الصلة، وكان استحقاق معرض إكسبو 2020 دافعاً للنمو المتسارع في قطاع الاقتصاد والبنية التحتية الذي استحوذ على نسبة عالية قدرها 37% من الإنفاق الإجمالي، بزيادة بلغت 2% مقارنة بموازنة العام الماضي، ما يُظهر مدى جدية الإمارة في التعامل مع الاستحقاقات المستقبلية.
4 خطة دبي 2021:
ولفتت الدراسة إلى أن خطة دبي 2021 تشكل أحد أهم محفزات الرهن العقاري في دبي وهي الخطة التي أطلقت في ديسمبر 2014 بهدف الارتقاء بالإمارة لتصبح وجهة عالمية في مختلف نواحيها، خاصة أنها تشهد حالياً نهضة كبيرة تبرهن عليها المبادرات والبرامج والمشاريع الطموحة وعلى رأسها استضافة معرض إكسبو2020، وإعلان دبي عاصمة للاقتصاد الإسلامي، وإطلاق استراتيجية دبي المدينة الأذكى عالمياً، وتنظر خطة دبي 2021 إلى مستقبل الإمارة من خلال عدسة شاملة لضمان التنمية المتكاملة على مدى السنوات السبع القادمة، وتعكس محاور الخطة رؤية القيادة في بناء مجتمع السعادة وتحقيق تطلعات المواطنين والمقيمين.
وتنظر خطة دبي 2021 إلى مستقبل الإمارة من خلال منظورات شاملة ومتكاملة؛ بدءاً بمنظور الفرد والمجتمع، وتتناول السمات المرجو توفرها في أفراد مجتمع دبي، مواطنين ومقيمين، للنهوض بعبء التنمية ولعب دور محوري في قيادة محاور الخطة. علاوة على وصف المجتمع المثالي في تماسكه وتلاحمه واحترامه لتعدد الثقافات والتعايش فيما بينها بانسجام.
ولفتت الدراسة أن الخطة أعلاه ليست الأولى بل كان لإمارة في العام 2007 طموحاتها من خلال خطة دبي الاستراتيجية 2015 التي تطلعت لتحقيق رؤية دبي تحت شعار «دبي.. حيث يبدأ المستقبل». وتعتبر الخطة من أوائل الخطط الوطنية على مستوى المنطقة. حيث حددت أهدافاً طموحة طويلة الأمد سلطت الضوء على قطاعات رئيسة وأولويات استراتيجية تلخص في مجملها توجهات الإمارة نحو المستقبل.
وكانت الخطة محركاً للتغيير في العديد من القطاعات، وأساساً لتطوير خطط القطاعات الاستراتيجية، وتضمنت العديد من المبادرات التطويرية، ووحدت جهود جميع الجهات الحكومية والخاصة لتحقيق التطلعات المستقبلية. وحققت الخطة مئات الإنجازات الوطنية المهمة في قطاعات التنمية الاقتصادية والاجتماعية، والبنية التحتية والبيئة، والأمن والعدل والسلامة، والتطوير الحكومي، ما أهل الإمارة للانطلاق بثقة في تطوير &ldquoخطة دبي الاستراتيجية 2021 « انطلاقاً من أرض صلبة وخبرة واسعة وموارد بشرية وطنية مؤهلة.
5 النمو السكاني:
وضمن محفزات الرهن العقاري أشارت الدراسة إلى تقرير أنجزته (وحدة الإيكونومست انتل جانس) توقع أن يتجاوز عدد السكان في دولة الإمارات 10 ملايين نسمة في 2019، ما يجعلها ثاني أكبر دولة في مجلس التعاون في عدد السكان بعد السعودية كما توقعت ارتفاع نصيب الفرد من الناتج الإجمالي المحلي من 37615 دولاراً في 2016، إلى 44829 دولاراً في 2017، و46832 دولاراً في 2018، و48275 دولاراً في 2019، و51394 دولاراً في 2020، و54645 دولاراً في 2021، بسعر الصرف الحالي (أي ما يوازي 200 ألف و820 درهماً).
وتتنوع الفرص في سوق الإمارات في 3 أنشطة رئيسة (الاستهلاكية، والتجارية والبنية التحتية) ورجح التقرير معدل نمو الناتج المحلي الحقيقي للإمارات 3.2 % خلال الفترة الواقعة بين 2017-2021.
6 المناخ الاستثماري
ويشتهر المناخ الاستثماري بثراء الفرص التي تحرك مختلف الأنشطة الاقتصادية وفي مقدمتها ذات الصلة بالعقارات ووفقاً لتقرير الاستثمار العالمي الأونكتاد تتبوأ دولة الإمارات المركز 11 كبيئة واعدة ومحفزة للاستثمار وذلك للأسباب التالية: تتمتع الدولة بقوانين اقتصادية مرنة، وسهولة في ممارسة الأعمال، واستقرار عملة الإمارات مقابل الدولار ، وسهولة تحويلها، وعدم فرض أي قيود على إعادة تصدير الأرباح، أو رأس المال، والتشريعات الضريبية المواتية، ومزايا المناطق الحرة ، والمناطق الاقتصادية المتخصصة في الدولة ، والتكلفة المنافسة للعمالة. ، وترتبط دولة الإمارات بعلاقات وثيقة الصلة مع جمعيات ورابطات تجارية وذلك لدعم مركزها الذي يتبنى اقتصادا حرا ومفتوحا، ولاعبا في التجارة الدولية والتنافسية.
7 إكسبو 2020
ومن المؤكد أن آثار الفوز باستضافة إكسبو 2020 ظهرت منذ العام الماضي ويمكن ملاحظة اتجاهات الشركات العقارية في رهن أراض بمساحات كبيرة لتطوير مشاريع ضخمة على مقربة من موقع استضافة الحدث.
وشهدت السنوات التي أعقبت الفوز باستضافة الحدث قفزة في سوق الرهن العقاري وبلغت 60.5 مليار درهم في 2014 وبلغ في 2015 نحو 66.6 مليار درهم وفي الوقت الذي سوف يوفر فيه معرض إكسبو 2020 العالمي مكاسب طويلة الأمد لاقتصاد دبي وسوقها العقاري، وسيؤدي إكسبو 2020 إلى زيادة التملك من جهة وزيادة حجم التمويل العقاري من جهة أخرى وعلى الرغم من أن3 أعوام تفصلنا عن معرض إكسبو 2020 العالمي، إلا أن نجاح دبي في استضافته يمنح السوق دفعة قوية ويُوَلِّد اهتماماً فورياً بالقطاع العقاري على الأمدين القصي والبعيد و برز ذلك التحسن في السوق مترجما على شكل ارتفاع أسعار قطع الأراضي والفلل والشقق القائمة في المشاريع العقارية الأقرب إلى موقع المعرض.
8 التشريعات والقوانين
وأكدت الدراسة أن القوانين والتشريعات تعد ضمن أقوى محركات الرهن العقاري وتتبع المصارف والبنوك في الدولة قواعد وإجراءات وتدابير مرتبطة بتحديد حجم ومواصفات القروض وشروط وضوابط منحها ومتابعتها وتحصيلها، وتتمتع بالمرونة في إطار النظام الأخير الذي وضعه البنك المركزي لتنظيم سوق الرهن نظام « قروض الرهن العقاري « أصدره البنك المركزي في 2013 وقانون رقم (14) لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في إمارة دبي ومرسوم رهن الأراضي الممنوحة في 2016 .
9 صناعة التطوير العقارية
ولفتت إلى أن صناعة التطوير العقاري شهدت قفزات هائلة على صعيد تنفيذ المشاريع ويمكن ملاحظة توجه الشركات نحو مساعدة ملاك العقارات لتوفير حلول تمويل جديدة بالإضافة إلى تبني الصناعة إلى أساليب عمل جديدة أبرزها ( تصنيع نموذج ثلاثي الأبعاد لتحسين الجودة والسرعة وخلق وظائف في بيئات مغلقة ومحكمة) أيضا تسريع عمليات التشييد باستخدام تقنيات معاصرة لعل أبرزها الطباعة الثلاثية الأبعاد بالإضافة إلى استخدام طرق بناء ومواد إنشاءات تتيح خفض زمن الإنجاز إلى 3 مرات.
10 الملاءة المالية (للشركات والأفراد)
وارتفعت ودائع الأسر بنسبة 7.6% في 2016، مقابل 2.7% عام 2015 بحسب ذكر تقرير «الاستقرار المالي للعام 2016»، للمصرف المركزي. وفي تقريره يذكر «المركزي» أنه من المفيد عند تقييم الظروف المالية والمعيشية للأسر المقيمة، النظر إلى ودائعها في القطاع المصرفي، حيث بلغت 388 مليار درهم، ما يعني أن ودائع الأسر تفوقت على قروضها بحدود 41 مليار درهم. وأوضح التقرير أن البنوك الإماراتية تعد المصدر الرئيس لائتمان الأسر المقيمة، لافتاً إلى أن قروض الأسر تشكل 25% من إجمالي الائتمان بالدولة، ونسبة 97% من القروض الأسرية مقومة بالعملة المحلية.
11 توجهات المستهلكين
ومع تزايد وتنوع المعروض من الوحدات العقارية يلجأ الكثير من الراغبين بالانتقال من التأجير إلى التملك إلى البنوك للحصول على التمويل اللازم حسب القوانين.
ولعل أغلبهم يتجهون إلى بنوك تتيح تأجير العقار (البنايات/&rlm&rlmمجمع الفلل/&rlm&rlmالمستودعات) من قبل المؤجر إلى المستأجر بصيغة تنص أنه في نهاية فترة عقد الإيجار المتفق عليها يصبح المستأجر هو المالك للعقار وذلك بشراء العقار من المؤجر خلال أو عند نهاية عقد الإيجار بسعر متفق عليه من الطرفين.
وبعد تعهد المتعامل باستئجار العقار من البنك، نقوم بشراء العقار المعين من قبله في التعهد باسم البنك ونقوم بتأجيره له على أساس الإيجار التمويلي.ويتم تحديد الإيجار بصيغة يتم بموجبها تحصيل البنك لتكاليف الشراء والأرباح عند نهاية فترة عقد الإيجار ونقوم بتحويل العقار إلى اسم المتعامل مقابل رسم رمزي أو كإهداء بموجب عقد بيع أو إهداء منفصل عند نهاية فترة الإيجار.
12 تطور سياسة الإقراض
تشهد سياسات الإقراض في الدولة تطورا لافتا يواكب النمو الاقتصادي من جهة مستفيدا من الدروس المستفادة من تداعيات الأزمة المالية العالمية الأخيرة لتصبح البنك أو المصرف ملما بحاجيات المجتمع وأسواق الائتمان التي يخدمها أو يتوقع أن يخدمها ولإمداد الأنشطة الاقتصادية وأبرزها المرتبط بالبناء والتشييد وتطوير المشاريع وتمويل عمليات شراء العقارات.
كما يشهد السوق نسبة فائدة على التمويل العقاري مغرية في معظم البنوك اليوم تتراوح من 2.99% إلى 3.49% وذلك بحسب قوة الضمانات التي يقدمها العميل والتي يمكن أن تخفض تلك النسبة.ولا يمكن منح القرار الائتماني أو القرض إلا بتوفر مجموعة من المعايير أو الشروط التي تخص المتعامل والبنك والرهن.
13 التقنيات الحديثة
تبني المؤسسات البنكية والمصرفية لحلول تقنية حديثة مثل ( البلوك تشين) مع رقمنة المزيد من فيضانات المعلومات، ومع تمكن المزيد من الناس من الوصول إلى (ومن كيفية استخدام) أجهزة الكمبيوتر وأدوات أخرى من أدوات تكنولوجيا الاتصالات والمعلومات، إلى جانب إتاحة» البيانات للاستخدام من قبل العامة في نماذج موحدة (ويمضي البنك الدولي نفسه بصرامة نحو إتاحة الوصول إلى بياناته) هذا التلاقي بين الاتجاهات ومعه إدراك العديد من المصارف والبنوك والموردين بأن بوسعهم بيع منتجاتهم وخدماتهم المتصلة بالسوق العقاري على نحو أكبر.
الاتحاد
وأكدت الدراسة التي أصدرتها الشركة بعنوان (محركات الرهن العقاري في سوق عقارات إمارة دبي) وحصلت الاتحاد على نسخة منها ،على وجود أكثر من 13 محركا فاعلا في تزايد نشاط سوق الرهن العقاري في سوق عقارات الإمارة .
وقالت إن تلك المحركات تلعب بشكل مباشر وغير مباشر دورا مهما في تنامي سوق الرهن وهي الاستقرار المالي في الدولة، والتنويع الاقتصادي، والإنفاق الحكومي وخطة دبي 2021، والنمو السكاني، والمناخ الاستثماري، وإكسبو 2020، والتشريعات والقوانين، وتوجهات صناعة التطوير العقارية، والملاءة المالية للشركات والأفراد، وتوجهات المستهلكين أفرادا وشركات، وتطور سياسة الإقراض، وتبني التقنيات الحديثة.
وأكد دينيس خاجيموراتوف الشريك المؤسس لشركة (عقارات دبي aqaratdubai.ae) لـ «الاتحاد» أن تلك المحركات وراء بلوغ إجمالي الرهونات العقارية في دبي أكثر من 366.6 مليار درهم ما بين 2011 وحتى نهاية النصف الأول من سنة 2017 الحالية وهي الفترة المتعارف عليها من بدء التعافي من الآثار الجانبية للأزمة المالية العالمية التي تسببت بها سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة عام 2008 إلى فترتنا الراهنة.
وحول وضع السوق العقارية وعلاقتها بحركة الرهن، أكد أن الأسعار ظلت مستقرة في دبي خلال 2016، وذلك بعد عملية التصحيح في أسعار العقارات السكنية خلال عامي 2014 و2015، لافتاً إلى أن الإقراض العقاري للبنوك ارتفع بنسبة 10% في العام 2015.
وقال إن دولة الإمارات تحتفظ باحتياطات مالية قوية وقطاع مصرفي قوي، يساعدها على توفير بيئة استثمارية آمنة، تكفي الحكومة للاستمرار في توفير التمويل اللازم لكافة مشاريعها، والوفاء بالتزاماتها المالية، والإنفاق في موازناتها العامة دون تعثرات مالية.
وقال دينيس خاجيموراتوف إن نسبة نمو الحجم الإجمالي للرهونات العقارية في 2011 إلى 2016 بلغ 106% وهذا السقف من النمو لم يتحقق من دون تلك المحركات بعضها أو كلها. وتؤكد الدراسة أن تلك المحركات ستشهد هي الأخرى تباينا في التأثير على سوق الرهن العقاري بسبب عوامل أخرى تؤثر بشكل مباشر وغير مباشر عليها.
1 الاستقرار المالي في الدولة
واستندت دراسة الرهن العقاري إلى تقرير «الاستقرار المالي للعام 2016»، للمصرف المركزي، والذي أوضح أن قروض الأسر المقيمة في الدولة، نمت العام الماضي بوتيرة معتدلة، تصل إلى 5%، لتبلغ بنهاية العام 2016 نحو 347 مليار درهم، مقارنة مع نمو نسبته 10.3% خلال عام 2015، عازياً ذلك إلى تغير طفيف في معايير الإقراض المصرفي للأسر، بجانب تراجع الطلب.
وبين أن القروض الاستهلاكية تشكل 40% من قروض الأسر المقيمة، مواطنين ومقيمين، فيما تستحوذ القروض العقارية على نسبة 30%، بينما تقسم النسبة المتبقية بالتساوي بين قروض السيارات والبطاقات والسحب على المكشوف وغيرها.
فيما توقع تقرير صادر عن البنك الدولي أن تسجل الإمارات نمواً 2.6%سنوياً حتى عام 2019، برغم أن نمو العام الجاري قد يصل إلى 2%بسبب تخفيض إنتاج النفط المتوقع.
وأشار البنك الدولي إلى أن الاستمرار في الإنفاق على مشاريع البنية التحتية بسبب استضافة دبي معرض إكسبو 2020 والإصلاحات المالية والنقدية من العوامل التي تسهم في تعافي معدل النمو. وذكر البنك، في تقريره عن اقتصاد دول مجلس التعاون الخليجي، الذي سوف يصدر بمعدل نصف سنوي، أن النمو سوف يكون مرهوناً بالتخفيض في إنتاج النفط، وتوقع أن يبدأ القطاع غير النفطي في النمو. كما توقع أن يتحسن الفائض في الحساب الجاري في الفترة المقبلة، لكنه لن يصل إلى مستويات ما قبل عام 2014، مشيراً إلى أن مساهمة الصادرات في النمو ليست بالكبيرة في المستقبل القريب والمتوسط. ونوه بتحسن الثقة في الأعمال، وكذلك تحسن القطاع غير النفطي، تمشياً مع الارتفاع في أسعار النفط.
وأشارت آراء مديري المشتريات، التي توضح مدى صحة قطاع الأعمال، إلى نمو أسرع في الإنتاج في الإمارات والسعودية منذ الربع الأخير من العام الماضي.
وامتدح البنك إجراءات تحرير أسعار الوقود في الإمارات، التي كانت رائدة في دول التعاون الخليجي، وتبعتها إجراءات مماثلة في كل من عمان والكويت. كما أشاد بالإجراءات التي يعد لها المصرف المركزي في الإمارات ومراجعة الإطار القانوني للمؤسسات المالية غير المصرفية من أجل الوفاء بشروط اتفاقية بازل 3 لمعايير رأس المال.
وأشاد بتركيز الإمارات على تطوير مصادر الطاقة النظيفة والمتجددة، خاصة الشمسية. وسجل مجمع الطاقة الشمسية في دبي رقماً قياسياً في انخفاض التكلفة في مايو العام الماضي، وتلاها رقم قياسي آخر في انخفاض التكلفة سجلته أبوظبي في سبتمبر الماضي.
2 التنويع الاقتصادي:
وتطبق دبي استراتيجيات اقتصادية للتنويع الاقتصادي التي اتخذتها الإمارات هدفا استراتيجيا تعتزم تحقيقه في غضون السنوات القليلة المقبلة، وتتبنى استراتيجيات اقتصادية مُحفزة على التنويع الاقتصادي، والتي حققت نجاحاً في زيادة مساهمة القطاعات غير النفطية في الاقتصاد الوطني مثل قطاعات: الصناعات التحويلية، والطيران، والسياحة، والمصارف، والتجارة والعقارات، والخدمات، والطاقة البديلة
.وبلغ مساهمة الصناعات النفطية حالياً نحو 30 % من إجمالي الناتج المحلي مقارنة بـ 79 بالمئة عام 1980، وتسير حكومة دولة الإمارات في خطوات ثابتة لزيادة مساهمة هذه القطاعات في الاقتصاد الوطني لتصل إلى 80 %في العام 2021.
3 الإنفاق الحكومي:
وعلى مستوى الإنفاق الحكومي لفتت الدراسة إلى أن الخطط الحكومية في الإنفاق المستمر لتطوير البنى التحتية لم تتوقف بل زادت، ويتواصل الإنفاق الحكومي على مشروعات البنية التحتية في مختلف مناطق دبي وتشمل شبكات الطرق، والأنفاق، وجاءت موازنة العام المالي 2017 (47.3 مليار درهم) لتعبّر عن خطة دبي 2021 والاستحقاقات المستقبلية، إذ يُشكّل ارتفاع الإنفاق على البنية التحتية بنسبة 27% في موازنة 2017 أحد أبرز سماتها، وذلك ترجمة لتوجيهات صاحب السمو حاكم دبي برفع كفاءة البنية التحتية لدبي وجعلها الوجهة الأولى للإقامة والسياحة وممارسة الأعمال التجارية بمختلف القطاعات.
وكان لاهتمام دبي بالبنية التحتية وتطويرها المستمر أكبر الأثر في حصول دولة الإمارات على مركز متقدم عالمياً في المؤشرات الدولية ذات الصلة، وكان استحقاق معرض إكسبو 2020 دافعاً للنمو المتسارع في قطاع الاقتصاد والبنية التحتية الذي استحوذ على نسبة عالية قدرها 37% من الإنفاق الإجمالي، بزيادة بلغت 2% مقارنة بموازنة العام الماضي، ما يُظهر مدى جدية الإمارة في التعامل مع الاستحقاقات المستقبلية.
4 خطة دبي 2021:
ولفتت الدراسة إلى أن خطة دبي 2021 تشكل أحد أهم محفزات الرهن العقاري في دبي وهي الخطة التي أطلقت في ديسمبر 2014 بهدف الارتقاء بالإمارة لتصبح وجهة عالمية في مختلف نواحيها، خاصة أنها تشهد حالياً نهضة كبيرة تبرهن عليها المبادرات والبرامج والمشاريع الطموحة وعلى رأسها استضافة معرض إكسبو2020، وإعلان دبي عاصمة للاقتصاد الإسلامي، وإطلاق استراتيجية دبي المدينة الأذكى عالمياً، وتنظر خطة دبي 2021 إلى مستقبل الإمارة من خلال عدسة شاملة لضمان التنمية المتكاملة على مدى السنوات السبع القادمة، وتعكس محاور الخطة رؤية القيادة في بناء مجتمع السعادة وتحقيق تطلعات المواطنين والمقيمين.
وتنظر خطة دبي 2021 إلى مستقبل الإمارة من خلال منظورات شاملة ومتكاملة؛ بدءاً بمنظور الفرد والمجتمع، وتتناول السمات المرجو توفرها في أفراد مجتمع دبي، مواطنين ومقيمين، للنهوض بعبء التنمية ولعب دور محوري في قيادة محاور الخطة. علاوة على وصف المجتمع المثالي في تماسكه وتلاحمه واحترامه لتعدد الثقافات والتعايش فيما بينها بانسجام.
ولفتت الدراسة أن الخطة أعلاه ليست الأولى بل كان لإمارة في العام 2007 طموحاتها من خلال خطة دبي الاستراتيجية 2015 التي تطلعت لتحقيق رؤية دبي تحت شعار «دبي.. حيث يبدأ المستقبل». وتعتبر الخطة من أوائل الخطط الوطنية على مستوى المنطقة. حيث حددت أهدافاً طموحة طويلة الأمد سلطت الضوء على قطاعات رئيسة وأولويات استراتيجية تلخص في مجملها توجهات الإمارة نحو المستقبل.
وكانت الخطة محركاً للتغيير في العديد من القطاعات، وأساساً لتطوير خطط القطاعات الاستراتيجية، وتضمنت العديد من المبادرات التطويرية، ووحدت جهود جميع الجهات الحكومية والخاصة لتحقيق التطلعات المستقبلية. وحققت الخطة مئات الإنجازات الوطنية المهمة في قطاعات التنمية الاقتصادية والاجتماعية، والبنية التحتية والبيئة، والأمن والعدل والسلامة، والتطوير الحكومي، ما أهل الإمارة للانطلاق بثقة في تطوير &ldquoخطة دبي الاستراتيجية 2021 « انطلاقاً من أرض صلبة وخبرة واسعة وموارد بشرية وطنية مؤهلة.
5 النمو السكاني:
وضمن محفزات الرهن العقاري أشارت الدراسة إلى تقرير أنجزته (وحدة الإيكونومست انتل جانس) توقع أن يتجاوز عدد السكان في دولة الإمارات 10 ملايين نسمة في 2019، ما يجعلها ثاني أكبر دولة في مجلس التعاون في عدد السكان بعد السعودية كما توقعت ارتفاع نصيب الفرد من الناتج الإجمالي المحلي من 37615 دولاراً في 2016، إلى 44829 دولاراً في 2017، و46832 دولاراً في 2018، و48275 دولاراً في 2019، و51394 دولاراً في 2020، و54645 دولاراً في 2021، بسعر الصرف الحالي (أي ما يوازي 200 ألف و820 درهماً).
وتتنوع الفرص في سوق الإمارات في 3 أنشطة رئيسة (الاستهلاكية، والتجارية والبنية التحتية) ورجح التقرير معدل نمو الناتج المحلي الحقيقي للإمارات 3.2 % خلال الفترة الواقعة بين 2017-2021.
6 المناخ الاستثماري
ويشتهر المناخ الاستثماري بثراء الفرص التي تحرك مختلف الأنشطة الاقتصادية وفي مقدمتها ذات الصلة بالعقارات ووفقاً لتقرير الاستثمار العالمي الأونكتاد تتبوأ دولة الإمارات المركز 11 كبيئة واعدة ومحفزة للاستثمار وذلك للأسباب التالية: تتمتع الدولة بقوانين اقتصادية مرنة، وسهولة في ممارسة الأعمال، واستقرار عملة الإمارات مقابل الدولار ، وسهولة تحويلها، وعدم فرض أي قيود على إعادة تصدير الأرباح، أو رأس المال، والتشريعات الضريبية المواتية، ومزايا المناطق الحرة ، والمناطق الاقتصادية المتخصصة في الدولة ، والتكلفة المنافسة للعمالة. ، وترتبط دولة الإمارات بعلاقات وثيقة الصلة مع جمعيات ورابطات تجارية وذلك لدعم مركزها الذي يتبنى اقتصادا حرا ومفتوحا، ولاعبا في التجارة الدولية والتنافسية.
7 إكسبو 2020
ومن المؤكد أن آثار الفوز باستضافة إكسبو 2020 ظهرت منذ العام الماضي ويمكن ملاحظة اتجاهات الشركات العقارية في رهن أراض بمساحات كبيرة لتطوير مشاريع ضخمة على مقربة من موقع استضافة الحدث.
وشهدت السنوات التي أعقبت الفوز باستضافة الحدث قفزة في سوق الرهن العقاري وبلغت 60.5 مليار درهم في 2014 وبلغ في 2015 نحو 66.6 مليار درهم وفي الوقت الذي سوف يوفر فيه معرض إكسبو 2020 العالمي مكاسب طويلة الأمد لاقتصاد دبي وسوقها العقاري، وسيؤدي إكسبو 2020 إلى زيادة التملك من جهة وزيادة حجم التمويل العقاري من جهة أخرى وعلى الرغم من أن3 أعوام تفصلنا عن معرض إكسبو 2020 العالمي، إلا أن نجاح دبي في استضافته يمنح السوق دفعة قوية ويُوَلِّد اهتماماً فورياً بالقطاع العقاري على الأمدين القصي والبعيد و برز ذلك التحسن في السوق مترجما على شكل ارتفاع أسعار قطع الأراضي والفلل والشقق القائمة في المشاريع العقارية الأقرب إلى موقع المعرض.
8 التشريعات والقوانين
وأكدت الدراسة أن القوانين والتشريعات تعد ضمن أقوى محركات الرهن العقاري وتتبع المصارف والبنوك في الدولة قواعد وإجراءات وتدابير مرتبطة بتحديد حجم ومواصفات القروض وشروط وضوابط منحها ومتابعتها وتحصيلها، وتتمتع بالمرونة في إطار النظام الأخير الذي وضعه البنك المركزي لتنظيم سوق الرهن نظام « قروض الرهن العقاري « أصدره البنك المركزي في 2013 وقانون رقم (14) لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في إمارة دبي ومرسوم رهن الأراضي الممنوحة في 2016 .
9 صناعة التطوير العقارية
ولفتت إلى أن صناعة التطوير العقاري شهدت قفزات هائلة على صعيد تنفيذ المشاريع ويمكن ملاحظة توجه الشركات نحو مساعدة ملاك العقارات لتوفير حلول تمويل جديدة بالإضافة إلى تبني الصناعة إلى أساليب عمل جديدة أبرزها ( تصنيع نموذج ثلاثي الأبعاد لتحسين الجودة والسرعة وخلق وظائف في بيئات مغلقة ومحكمة) أيضا تسريع عمليات التشييد باستخدام تقنيات معاصرة لعل أبرزها الطباعة الثلاثية الأبعاد بالإضافة إلى استخدام طرق بناء ومواد إنشاءات تتيح خفض زمن الإنجاز إلى 3 مرات.
10 الملاءة المالية (للشركات والأفراد)
وارتفعت ودائع الأسر بنسبة 7.6% في 2016، مقابل 2.7% عام 2015 بحسب ذكر تقرير «الاستقرار المالي للعام 2016»، للمصرف المركزي. وفي تقريره يذكر «المركزي» أنه من المفيد عند تقييم الظروف المالية والمعيشية للأسر المقيمة، النظر إلى ودائعها في القطاع المصرفي، حيث بلغت 388 مليار درهم، ما يعني أن ودائع الأسر تفوقت على قروضها بحدود 41 مليار درهم. وأوضح التقرير أن البنوك الإماراتية تعد المصدر الرئيس لائتمان الأسر المقيمة، لافتاً إلى أن قروض الأسر تشكل 25% من إجمالي الائتمان بالدولة، ونسبة 97% من القروض الأسرية مقومة بالعملة المحلية.
11 توجهات المستهلكين
ومع تزايد وتنوع المعروض من الوحدات العقارية يلجأ الكثير من الراغبين بالانتقال من التأجير إلى التملك إلى البنوك للحصول على التمويل اللازم حسب القوانين.
ولعل أغلبهم يتجهون إلى بنوك تتيح تأجير العقار (البنايات/&rlm&rlmمجمع الفلل/&rlm&rlmالمستودعات) من قبل المؤجر إلى المستأجر بصيغة تنص أنه في نهاية فترة عقد الإيجار المتفق عليها يصبح المستأجر هو المالك للعقار وذلك بشراء العقار من المؤجر خلال أو عند نهاية عقد الإيجار بسعر متفق عليه من الطرفين.
وبعد تعهد المتعامل باستئجار العقار من البنك، نقوم بشراء العقار المعين من قبله في التعهد باسم البنك ونقوم بتأجيره له على أساس الإيجار التمويلي.ويتم تحديد الإيجار بصيغة يتم بموجبها تحصيل البنك لتكاليف الشراء والأرباح عند نهاية فترة عقد الإيجار ونقوم بتحويل العقار إلى اسم المتعامل مقابل رسم رمزي أو كإهداء بموجب عقد بيع أو إهداء منفصل عند نهاية فترة الإيجار.
12 تطور سياسة الإقراض
تشهد سياسات الإقراض في الدولة تطورا لافتا يواكب النمو الاقتصادي من جهة مستفيدا من الدروس المستفادة من تداعيات الأزمة المالية العالمية الأخيرة لتصبح البنك أو المصرف ملما بحاجيات المجتمع وأسواق الائتمان التي يخدمها أو يتوقع أن يخدمها ولإمداد الأنشطة الاقتصادية وأبرزها المرتبط بالبناء والتشييد وتطوير المشاريع وتمويل عمليات شراء العقارات.
كما يشهد السوق نسبة فائدة على التمويل العقاري مغرية في معظم البنوك اليوم تتراوح من 2.99% إلى 3.49% وذلك بحسب قوة الضمانات التي يقدمها العميل والتي يمكن أن تخفض تلك النسبة.ولا يمكن منح القرار الائتماني أو القرض إلا بتوفر مجموعة من المعايير أو الشروط التي تخص المتعامل والبنك والرهن.
13 التقنيات الحديثة
تبني المؤسسات البنكية والمصرفية لحلول تقنية حديثة مثل ( البلوك تشين) مع رقمنة المزيد من فيضانات المعلومات، ومع تمكن المزيد من الناس من الوصول إلى (ومن كيفية استخدام) أجهزة الكمبيوتر وأدوات أخرى من أدوات تكنولوجيا الاتصالات والمعلومات، إلى جانب إتاحة» البيانات للاستخدام من قبل العامة في نماذج موحدة (ويمضي البنك الدولي نفسه بصرامة نحو إتاحة الوصول إلى بياناته) هذا التلاقي بين الاتجاهات ومعه إدراك العديد من المصارف والبنوك والموردين بأن بوسعهم بيع منتجاتهم وخدماتهم المتصلة بالسوق العقاري على نحو أكبر.
الاتحاد